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一则不容错过的最高人民法院公报案例

2016-12-06文法书院徐忠兴

  阅读提示:本期为您推介刊载于《最高人民法院公报》2007年第3期(总第125期)的一则案例——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案(最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决,合议庭成员:程新文、贾劲松、关丽)。该案例蕴含了6条裁判规则,我想您不应错过。

  正文如下

  1.当事人在建设用地使用权出让合同中约定将政府机关对土地出让方案的审批作为出让合同生效条件的,视为没有附条件,不影响出让合同的效力。

  裁判要旨:根据《合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力约定所附条件,是指在合同中特别约定一定的条件,以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件,不符合法律规定。因此,当事人在订立合同时,将法定的国有土地使用权出让审批权或者批准权作为出让合同生效条件的,视为没有附条件;将法律未规定为政府机关职责范围的审批权或者批准权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的,同样视为没有附条件,所附的“条件”不产生限制合同效力的法律效果。

  2.土地行政管理部门办理国有土地使用权出让手续时虽遗漏批准程序,但经事后追认的,不影响国有土地使用权出让合同的效力。

  裁判要旨:土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《合同法》第五十二条规定导致合同无效的情形。其在事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况报上级主管机关备案的行为,可以表明双方签订的国有土地使用权出让合同已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。

  3.国有土地使用权出让合同约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,导致土地出让金低于政府确定的最低价的,不影响合同的效力。

  裁判要旨:根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。

  4.因国家政策变化导致相关国有土地使用权出让合同变更或者解除的,虽然可能影响合同能否实际履行及是否解除,但不影响合同的效力。

  裁判要旨:根据《民法通则》第六条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,可能影响相关合同能否实际履行以及是否解除问题,但不影响和限制合同的效力。

  5.土地使用权出让合同项下的土地办理了农用地转为建设用地以及征地手续,符合具体建设项目用地条件的,土地出让方案无须报经政府批准,即可进入土地出让市场。

  裁判要旨:根据《土地管理法》的有关规定,当事人双方签订的国有土地使用权出让合同项下的土地在办理了农用地转为建设用地以及征地手续,符合该法规定的由市、县人民政府批准具体建设项目用地条件的,不再需要将合同项下宗地出让方案报经有关人民政府批准,合同项下宗地符合建设用地条件,可以进入土地出让市场。

  6.当事人未依法提出解除合同诉讼请求的,人民法院不能依职权径行裁判解除合同。

  裁判要旨:所谓解除合同,是指合同成立以后,当具备合同解除的条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系即当事人之间的权利义务关系消灭的法律行为。根据有关法律规定精神,解除权在实体方面属于形成权,在程序方面则表现为形成之诉。形成权是权利人依单方意思表示使民事法律关系发生、变更、消灭的权利。形成权必须通过行使才能产生效力,否则虽然权利人享有权利,但法律关系不会发生任何变动。因此,在没有当事人依法提出解除合同的诉讼请求的情况下,人民法院不能依职权径行裁判解除合同。

  附:最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决书(精简版)

  一、案件由来及审理经过

  上诉人青岛市崂山区国土资源局(以下简称崂山区国土局)与被上诉人青岛南太置业有限公司(以下简称南太公司)国有土地使用权出让合同纠纷一案,山东省高级人民法院于2004年9月14日作出(2004)鲁民一初字第9号民事判决。崂山区国土局不服一审判决,向本院提起上诉。

  二、一审法院确认的事实

  2001年2月23日,山东省青岛市人民政府在澳大利亚举办“青岛日”招商活动。在招商活动中,山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村与澳大利亚南太置业股份有限公司、青岛鑫城房地产有限公司签订了《开发“澳大利亚旅游观光度假村”联建合同书》,青岛高科园管委会副主任张运平作为山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村授权代表,澳洲南太资源开发集团公司首席执行官作为澳大利亚南太置业股份有限公司和青岛鑫城房地产有限公司授权代表,山东省青岛市人民政府副市长周嘉宾作为山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村证人代表,澳洲本市政厅议员派克柯·顿作为澳大利亚南太置业股份有限公司和青岛鑫城房地产有限公司证人代表,分别在合同上签了字。

  2001年8月15日,崂山区国土局与南太公司、澳大利亚南太置业股份有限公司签订青崂土预字(2001)第18号《青岛市崂山区国有土地使用权预约协议》。该协议约定:土地位于山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村,土地面积为20万平方米,土地使用权出让费用为每亩21万元,总计金额为6300万元,土地规划用途为综合用地,使用期限为50年;南太公司和澳大利亚南太置业股份有限公司凭本协议办理企业设立等手续,在预约有效期内,与崂山区国土局正式签订《国有土地使用权出让合同》,取得土地使用权。

  2001年10月11日,山东省青岛市人民政府以商外资青府字(2001)0820号《外商投资企业批准证书》同意成立南太公司。该批准证书载明,企业类型为中外合资企业,经营年限为十年,注册资本为2000万元,其中澳大利亚南太置业股份有限公司出资600万元,占注册资本的30%;青岛鑫城房地产有限公司出资200万元,占注册资本的10%;青岛福日汽车销售有限公司出资600万元,占注册资本的30%;青岛高科工业园竟佳商贸有限责任公司出资600万元,占注册资本的30%.经营范围:在山东省青岛市崂山区沙子口街道办事处段家埠村,依据青崂土预字(2001)第18号文确定的300亩土地范围内,从事房地产开发及房屋销售等业务。2001年11月13日,山东省青岛市工商行政管理局给南太公司颁发了《企业法人营业执照》。

  2002年1月24日,山东省青岛市崂山区发展计划局依据南太公司的申请,下发崂计项字(2002)29号《关于澳洲花园项目立项的批复》,同意澳洲花园开发项目实施。该批复载明:1.项目内容:建设澳洲花园住宅小区,包括住宅、公寓和别墅。2.项目位于沙子口街道办事处段家埠村,总占地面积20万平方米,总建筑面积26万平方米。3.项目计划总投资3.5亿元,所需资金由南太公司自筹解决。4.项目计划2002年10月开工,建设工期3年。5.项目须办理土地使用、规划定点、环保、消防等审批手续后方可开工建设。

  2002年2月4日,山东省青岛市规划局下发青规函字(2002)84号《建设工程规划审查意见书》。该意见书载明,根据《中华人民共和国城市规划法》和有关法规、规范规定及城市规划要求,函复意见如下:(1)根据山东省青岛市人民政府批复的沙子口镇总体规划,该项目用地规划性质为居住用地,开发性质与规划用地性质相符,同意选址建设。(2)考虑到拟建用地周边的建设现状与规划情况,为统筹安排拟建用地周边的开发建设与各类设施的综合配套,请建设单位依据沙子口总体规划,按照《城市规划编制办法》的要求,先行编制汉河西侧图示红线围合区域的控制性详细规划方案。(3)请到山东省青岛市规划局崂山分局落实河道蓝线、周边及区内道路红、绿线。(4)请抓紧作出上述区域的控制性详细规划并报山东省青岛市规划局审批后,再办理相关规划手续。

  2002年7月29日,山东省青岛市规划局下发《建设用地规划设计条件通知书》,同意南太公司按规划设计条件,对该用地进行规划设计。

  2002年12月26日,山东省青岛市人民政府向山东省人民政府报送《关于崂山区2002年度第十八批城市建设用地的请示》。该请示称,经审查,该批用地符合崂山区沙子口街道办事处土地利用总体规划,在确定的建设用地范围内,所占耕地已开发补充同等数量的耕地,并验收合格,拟同意作为崂山区2002年度第十八批城市建设用地呈报,办理农用地转用和土地征用手续。该用地经批准后,由崂山区国土局作为储备土地进行管理。具体安排项目时,按照国家规定分别供地。土地有偿使用费由崂山区人民政府负责缴纳。

  2002年12月27日,山东省青岛市规划局崂山分局下发《建设工程规划方案审查意见书》,原则同意南太公司报送的沙子口8号线、10号线、12号线、15号线、17号线、19号线道路工程规划设计方案,并要求南太公司报审施工图。

  2003年1月6日,崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权出让合同》。该合同第三条约定:崂山区国土局出让给南太公司的宗地位于沙子口街道办事处段家埠村,宗地面积186235平方米,其中出让土地面积为152702平方米。第四条约定:出让土地用途为住宅。第六条约定:出让年期为50年。第七条约定:出让金为每平方米369.15元,总额为56369 943.3元。第十五条约定:南太公司在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内,应持本合同和土地使用权出让金支付凭证,按规定向崂山区国土局申请办理土地登记,领取《国有土地使用权证》,取得出让土地使用权。崂山区国土局应在受理土地登记申请之日起30日内,依法为南太公司办理出让土地使用权登记,颁发《国有土地使用权证》。第四十条第二款约定:本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准,本合同自山东省人民政府批准之日起生效。第四十五条约定:本合同未尽事宜,由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。同日,双方就本合同未尽事宜达成《补充协议》,该《补充协议》第四条约定:根据合同第三条约定,宗地总面积为186235平方米,其中净地面积 152702平方米,南太公司同意代征道路及绿化带面积33533平方米,价格为每亩5万元,总计2514975元,并承担相关税费及地面附着物补偿费。最终用地面积确定后,本款用地面积作相应调整。第五条约定:崂山区国土局供地时间自本合同批准之日起。第六条约定:本协议经崂山区国土局和南太公司双方签字、盖章后生效。

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