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承租人擅自转租房屋 房主可提前收回房屋

2016-11-29人民法院报郑升平 曹智宏

  【案情】

  2011年5月,陈某与曹某签订了房屋租赁合同,合同约定:租赁期限为5年,月租金为500元,在租期未到前,双方都不得终止租赁合同,不得提高或降低房租,如果曹某终止协议,赔偿陈某5年的房租,如果陈某终止协议,所缴房租不退;租赁期满时,陈某应将房屋完整地交还曹某;所租房屋只准陈某管理使用,不允许转租。该合同签订后,双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案,之后,曹某即将房屋交付给陈某使用。

  2013年,陈某将该房屋转租给其朋友占某使用,并由占某支付租金。曹某认为陈某违反了不得转租的约定,要求收回房屋。但陈某不同意解除合同。曹某遂诉至法院,要求解除与陈某签订的房屋租赁合同,收回房屋。

  【解析】

  本案的争议焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情况下,因一方当事人的意思表示,或双方当事人的协商一致,或发生了法律、法规规定的某些情况,使合同关系归于消灭。

  我国民法通则第91条规定:合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。合同法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》中规定:承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:将承租的房屋擅自转租的;将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的……出租人与承租人签订租赁合同后,双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。

  本案中,陈某和曹某签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用,不允许转租”的条款,陈某在长期不需要租赁的房屋时,完全可以与曹某协商解除合同,但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用,违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务,侵犯了出租人应享有的权利,因此,出租人曹某有权提前解除该租赁合同,收回房屋。

  (作者单位:江西省鄱阳县人民法院)

  

(责任编辑:曹 飞)

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