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深圳拟明确业主市场主体地位 钱袋子将攥在业主手中

2017-12-07人民日报吕绍刚

深圳拟修订条例,明确业主大会市场主体地位

“钱袋子”将攥在业主手中

小区电梯广告位收益本该归业主所有,为何从未见踪影?成立业主委员会,怎么就这么难?物业公司辞退后,为何还能赖着不肯走?……这些头疼事,很多小区的居民都遭遇过。

近日,《深圳经济特区物业管理条例(草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)发布全文,面向社会公开征求意见和建议。《条例》明确共有物业收益归全体业主所有,规范业委会换届和日常监督管理, 强化政府对物业管理的指导和监督责任。

权属不清纠纷多

四成小区成立业委会,每年物业信访投诉约3000宗

改革开放以来,深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式,诞生全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会、第一家物业管理企业,出台全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。“物业管理活动涉及千家万户,是重大的民生问题。”深圳市住房和建设局局长张学凡表示,此次修订,是全面提升物业管理法治化水平的需要,是有效化解物业管理矛盾纠纷的需要,也是主动服务民生工作的需要。

目前,深圳共有住宅小区3597个,其中成立业委会的小区1476个,约占41%。近年来,深圳物业管理纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下,近三年投诉量分别达到了3210、3313和2611宗。

深圳市住房和建设局副巡视员王曙彩将物业纠纷的原因总结为四类:一是共有产权权属不清,业主维权引发群体事件;二是业主大会权利义务落实不到位,业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难;三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺;四是市场机制难以发挥作用,物业服务陷入低价低质恶性循环,并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化,缩短了物业使用寿命,导致物业严重减值和缩水。

“长期以来,由于我们认识不到位,简单把物业管理等同于行业管理,未能从加强综合治理的角度看待和处理这个问题。”王曙彩提出,要解决这些问题,必须对物业管理制度进行重塑。

业主大会更管用

业主大会可取得统一社会信用代码,开共有资金账户

“这次修订,主要是沿着三条主线开展,一是加强业主自我管理,让业主有信心有能力参与到管理中;二是理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系;三是充分发挥政府在物业管理中的指导和监督作用。”深圳市法制办环资处处长金闻秀说。

《条例》最大的亮点当属明晰共有物业规定,同时明确了业主大会市场主体地位。

由于种种原因,物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作,引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。《条例》在第二章“物业管理区域及设施”中,明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时,《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有,必须存入共有资金账户。

“先行《条例》中,由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。”张学凡说。《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

“就像我们的家庭一样,‘钱袋子’归谁管,谁就说了算。” 参与此次《条例》起草的北京京都(深圳)律师事务所律师刘长森认为,《条例》实施后,业主大会有了社会信用代码这张“身份证”,就能够永续存在,并且能开设账户,将钱“攥在自己手中”,变被动为主动。“你提供的服务不符合要求、我不满意,我就能通过延迟付款等手段来抵制。”他表示,这将使业主占据主动权,也使物业管理模式从“全委托”变为“部分委托”或“单项委托”,实现根本性的转变。《条例》明确业主大会市场主体地位,解决过去物业公司与业主之间地位不对等的问题。

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