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华侨城生态旅游项目困局

2016-12-17

  时隔7年,继2009年在“旅游+地产”模式下拟投40亿元开发云南华侨城后,深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城”),准备携逾千亿资金及“文化+旅游+城镇化”模式再次入滇。

  这7年间,华侨城以“旅游+地产”模式在全国快速扩张,总资产从300多亿元增长到1300多亿元,成为“亚洲第一、世界第四”的景区集团。去年高层人事变动后,新任董事长段先念提出“文化+旅游+城镇化”的发展模式,以期巩固其行业老大的地位。

  新的发展阶段,升级的理念模式,及远超以往的巨资,让外界对华侨城再入滇充满了期待。但此次入滇,华侨城面对的已不是7年前的局面。

  据《中国经营报》记者实地调查,华侨城2009年在昆明阳宗海风景名胜区开始建设的云南华侨城项目,至今仍有多个分项目未动工。其中,拟投资近10亿元的华侨城JW万豪酒店,2013年完成主体及外部装修后,疑因资金问题一直停摆至今。

  公开资料显示,云南华侨城的项目公司云南华侨城实业有限公司(以下简称“云南华侨城实业”),总资产虽从2012年底的16亿多元增至2015年底的 22亿多元,但这3年营业收入从4亿多减至1亿多元,净利润则从4857万元连年下滑,2015年净亏损达1.6亿多元。

  日前,《中国经营报》记者就华侨城再入滇一事,以及云南华侨城项目的进展情况,致函华侨城品牌部。该部工作人员表示,公司近期不便接受采访,但会择日发布相关公告。

  巨资入滇做旅游

  “兼并重组、输出管理、轻资产运营、投资运营全国景区乃至世界景区已迫在眉睫。”段先念去年在华侨城集团一培训班上说。自上任以来,他带着总资产过千亿 的华侨城,打着“文化+旅游+城镇化”的旗号,以“大战略、大资金、大项目”,在广东、四川、海南等多地布局。此次入滇,就是其重要布局之一。

  今年6月,在昆明南亚博览会召开期间,华侨城母公司华侨城集团与云南省政府签大单,拟参与云南地方国企改革,以重大资产重组的方式,与云南世博旅游控股 集团、云南文化产业投资控股集团、云南省城市建设投资集团签订全面战略合作协议,构建三大平台参与云南全省旅游大开发。其另与德宏州、普洱市等地州市签订 合作协议。这一系列合作,总投资逾千亿元。

  此后,通过一系列股权收购,华侨城集团成为云南世博旅游控股集团及其子公司云南旅游(15.030, 0.52, 3.58%)股份有限公司的控股股东,掌控了云南旅游业的最大企业平台。

  段先念曾在2016年第一次临时股东大会上表示,华侨城近两年运用企业内部和外部的整合、重组、兼并等多种手段,以股权投资、战略合作、收购并购、参与 土地一级开发等多种运作方式,加快获取资源的力度和城镇化项目的布局。在做强做优做大文化旅游主业的基础上,投身国企改革,探索与产业资本、金融资本的互 动融合。

  当前,正值云南旅游产业转型升级,提出要发展全域旅游。据《华侨城》杂志7月刊报道,段先念认为,云南旅游的基础设施需进一步 完善,目前尚缺或还没找到一个城市能够成为全省旅游集散地;景点资源过于分散,缺乏全域旅游的大规划和全局性;云南缺乏大企业的介入引领、大资金的进入支 持,尤其是无法利用资本市场和互联网的优势。

  “云南是未来华侨城旅游的重点,是华侨城的‘特区’。”段先念表示,华侨城进入云南的想法 是做旅游,不是做地产。他说,对于云南旅游,华侨城要大思路谋划、大资金投入;通过“旅游+互联网+金融”的创新模式,去参与云南旅游的“大项目带动、大 企业引领,大资金介入”的转型战略。据《华侨城》杂志报道,华侨城将以PPP模式携手国开行、中建、中铁等大型央企,通过其在旅游策划和管理方面的能力, 结合中建等央企的建设经验和实力,投资1000亿元完善云南文化旅游基础设施和公共服务,实现云南全省旅游服务能力的快速提升。

  此前, 记者就此事曾多次致电云南旅游董秘处,但是一直无人接听。据媒体报道,云南旅游董秘处表示,华侨城先进的市场化运营经验及在旅游地产上的建树,对公司而言 是珍贵的互补资源。中国社会科学院旅游研究中心特约研究员刘思敏认为,华侨城此次选择云南作为“文化+旅游+城镇化”模式的载体,有很大的战略拓展空间, 是一种明智的选择。

  华侨城JW万豪酒店停摆已三年

  7年前,华侨城选择云南昆明作为“旅游+地产”模式的载体,在该市阳宗海风景名胜区开发云南华侨城项目,这是继东部华侨城和泰州华侨城之后的第三个大型生态旅游项目。

  据华侨城官网介绍,华侨城大概从2000年开始在全国布局,以产业运营的思路大手笔开发项目,在全国范围内建了13个华侨城和9大主题公园。云南华侨城 项目作为华侨城在云南的开篇之作而被寄予厚望,“力争成为云南旅游二次创业的代表之作,引领昆明乃至云南旅游产业从观光旅游型向休闲度假型转变”。

  公开资料显示,云南华侨城项目规划有4大主题分区、6大旅游精品、8家度假酒店。4大主题分区包括:康体运动休闲区、艺术文化旅游区、山谷生态旅游区、 滨水休闲度假区。6大旅游精品包括:犍陀罗生态花谷、法南小镇、温泉水公园、飞虎队主题文化旅游项目、滇越铁路主题文化旅游项目、半山艺术家村。8家度假 酒店包括:圣托里尼大酒店、皇宫酒店、温泉酒店、会所酒店、艺术主题酒店、城堡酒店、火车主题酒店、山谷木屋精品酒店。

  然而,总占地面 积达1万余亩的云南华侨城,从200911月开始动工建设至今,仍有多个分项目还未建成。据《中国经营报》记者在该项目处综合了解到的信息,目前主要有 温泉水公园、群樱荟酒店、云海谷俱乐部,以及公司办公基地、天麓社区和馨香园等投入运营使用,其他如法国小镇、飞虎队主题文化旅游项目、滇越铁路主题文化 旅游项目等均未建成。

  已投入运营的项目,近期游客似乎也少。入冬后,温泉水公园只有温泉水疗馆开放,户外水乐区进入了检修期。127日,公园接待厅内外,客人寥寥无几,群樱荟酒店也是如此。

  在温泉水公园的东南方向,是一座白墙蓝顶的超大型建筑物,其周边野草丛生,出入口被封堵,东侧堆放土方。经过此地的一条柏油路,与这座建筑物之间,不仅 没有硬化的道路,入口处还横放着一根长木,旁边竖着一块有华侨城标志的牌子:“车辆禁止通行”。当记者试图走近时,突然听到一阵狗叫声,两只狗从建筑物中 跑出来,但始终未见人影。

  这座建筑物是华侨城JW万豪酒店,原叫圣托里尼大酒店。根据公开资料,其占地面积近9万平方米,投资近10亿 元,拥有363间客房,是国内超五星级希腊文化主题酒店,“西南地区乃至全国独特艺术气质的会议度假中心”。该酒店20117月开工,2013年主体及 外部装修完工,原定于2014年开业,但内部装修和配套设施至今未动工。

  据群樱荟酒店前台服务员介绍,目前云南华侨城能提供的旅游产品 偏少,游客除了在酒店住宿,打高尔夫球,去温泉水公园泡温泉外,再无其他娱乐项目。云南华侨城实业一工作人员称,因受到同样位于阳宗海的春城湖畔度假村降 价的影响,云南华侨城的客源比较少,而且也不得不跟着降价。这名工作人员还说,JW万豪酒店项目停摆已有3年,主要是资金短缺的问题。

20133月,云南华侨城实业与国际顶级酒店管理集团万豪国际签署合作意向书,想引进云南首家JW万豪酒店,但之后还是不了了之,未能在2014年如期开业。

  生态旅游示范区之困

  2009年云南华侨城项目启动时,曾有媒体质疑其盈利前景,认为华侨城打造有别于城市生活的人工旅游景观,使房地产项目获得高溢价的做法,在本身不缺旅 游资源的阳宗海或许收效甚微。昆明作为云南的旅游中转站,留在昆明消费的旅客并不多,选择在昆明建主题公园,能否吸引足够客流也是个问题。

  根据公开资料,该项目的一期房源中,馨香园洋房均价4500/平方米,天麓一二区别墅均价2万元/平方米;二期项目中,群樱荟公寓70~200万元 不等。其中,天麓一二区总共建有194栋别墅,总建筑面积15万余平方米;馨香园建有5栋住宅楼,建筑面积2万余平方米;群樱荟共有21055~120 平方米的房源。

  据销售人员介绍,目前天麓一区已售完,天麓二区、馨香园和群樱荟仍有房源。记者在项目地采访时,群樱荟公寓和馨香园洋房的宣传海报还未撤下。

  今年1213日,云南华侨城实业第二大股东云南城投(5.970, -0.15, -2.45%)置业股份有限公司(以下简称“云南城投”),发布公告称其或下属子公司购买前者开发的物业近2.4万平方米(其中别墅约20217平方米,公寓约3616平方米),交易金额近4亿元。

  云南城投对此表示,此次拟购物业实施医疗酒店、养生社区、精品度假酒店等旅游养老运营试点,可大幅提升其未来在旅游养老产业的服务能力、平台能力、运营能力与影响。

  梳理华侨城历年年报可知,自2012年开始披露云南华侨城实业的业绩以来,截至2012年底,云南华侨城实业总资产为166515万元,全年实现营业收 入41666万元,净利润4857万元;2013年营业收入29047万元,净利润1625万元;2014年营业收入5040万元,净利润-11003万 元。不过,2015年年报和2016年半年报,未再披露业绩。

  在云南城投发布的关于购买云南华侨城实业部分物业的公告中,外界方才得知 后者2015年度的业绩。公告显示,截至20151231日,云南华侨城实业总资产为2268130738.10元,净资产值为 731388188.65元,营业收入为123549562.51元,净利润为-163568240.07元。由此可见,云南华侨城实业的利润连年下滑, 直至去年亏损达1.6亿多元。

  在2016年半年工作会上,段先念谈及华侨城的改革时,提到先从“僵尸企业”“特困企业”开始。这其中, 东部华侨城、泰州华侨城、云南华侨城等3家被列入“特困企业”。“须灵活利用资金充足、负债率较低等优势对3家企业进行资产重组,减轻企业负担,争取早日 脱困。”段先念在会上如此表示。而这3家所开发的项目,属大型生态旅游示范区。

  据华侨城官网披露的消息,今年9月初,国资委对包括华侨 城在内的多家央企改革的调研报告中提到,华侨城针对房地产市场出现调整、二三线城市“旅游+地产”模式无法复制的现实,以问题倒逼改革,进行二次创业、转 变经营理念和模式,为未来10年甚至20年的持续盈利谋篇布局。

  华侨城此次再入滇,即谋求重新布局。

 

(责任编辑:张健)


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